69 607 – budowę tyle mieszkań przez inwestorów indywidualnych rozpoczęto w Polsce w 2023 r., według danych GUS. Gwoli ścisłości: pod tym terminem kryją się niemal wyłącznie domy jednorodzinne. W poszukiwaniu gorszego pod tym względem roku należy cofnąć się aż do 2006 r. Od 17 lat w Polsce nie ruszyło tak mało budów domów. - Nawet wybuch światowego kryzysu finansowego w 2008 r. tak nie podciął skrzydeł inwestorom indywidualnym – zauważa Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

W 2023 r. Polacy rozpoczęli budowę najmniejszej liczby domów od siedemnastu lat. "Nawet wybuch światowego kryzysu finansowego w 2008 r. tak nie podciął skrzydeł inwestorom indywidualnym"

W latach 2007-2020 w Polsce rozpoczynano budowy mniej więcej 70-90 tys. domów jednorodzinnych rocznie (około 70-80 tys. w okolicach lat 2013-2016, około 90 tys. w pozostałych w tamtym okresie). Potem przyszedł 2021 r., gdy rekordowo niskie stopy procentowe (tanie kredyty) i pandemia COVID-19 rozbudziły w Polakach chęć posiadania własnego domu. W grudniu rozpoczęto ponad 106 tys. budów, gwałtownie rosła też liczba pozwoleń na budowę. A potem przyszło załamanie w 2022 r., które było kontynuowane także w 2023 r. - Nie należy się dziwić, że osoby planujące budowę domu jednorodzinnego zachowują daleko idącą ostrożność. Najpewniej wciąż mają w pamięci horror cenowy, jaki przeżywali w ostatnich dwóch latach inwestorzy, którzy podjęli się budowy domów na fali pocovidowej euforii - wyjaśnia Wielgo.

Jeszcze w 2021 r. mieliśmy szał na budowy. Niskie stopy procentowe i pandemia rozbudziły w nas chęć posiadania własnego domu. "Wszystko posypało się jak domek z kart"

W styczniu 2023 r. Grupa PSB meldowała średni wzrost cen materiałów budowlanych przez rok o 17 proc. (czyli względem stycznia 2022 r.), a w styczniu 2022 r. o 28 proc. rok do roku. Innymi słowy, przez tamte dwa lata (2021-2022) średnio ceny w budowlance poszły do góry o połowę. - Przerwane łańcuchy dostaw i wzrost cen nośników energii wywindowały ceny materiałów budowlanych. Niektóre potrafiły zdrożeć w ciągu kilku miesięcy o połowę, a nie brakowało też przykładów podwojenia stawek (np. styropian, pręty zbrojeniowe). Ceny poszły więc w górę, a do tego pojawiały się problemy ze zdobyciem niektórych materiałów. Efekt był taki, że jeśli ktoś zaczynał budowę przed agresją Rosji na Ukrainę, to niemal pewne jest, że jego kosztorys przekroczył plan w każdym aspekcie i nie były to groszowe przekroczenia, ale takie idące nierzadko w grube tysiące złotych. Nie jest więc tajemnicą, że część inwestycji została przez Polaków wstrzymana – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust. Dodatkowo oczywiście koniunkturę "popsuły” podwyżki stóp procentowych. Raty kredytów poszły w górę, bardzo silnie spadła zdolność kredytowa – także na skutek bardziej restrykcyjnych zasad jej liczenia, narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Mocno urosły też ceny działek oraz koszty robocizny. Tu nie można abstrahować także od sytuacji na rynku pracy, w tym znacznego zmniejszenia liczby mężczyzn z Ukrainy w polskiej budowlance po agresji Rosji w lutym 2022 r. - Wszystko posypało się jak domek z kart. Ci, którzy budowali mieli bardzo duże problemy z kontynuowaniem inwestycji, a entuzjazm tych, którzy o własnym domu dopiero marzyli, został skutecznie ochłodzony – zauważa Bartosz Turek.

Wszystko odwróciło się w 2022 r. Inwestorów indywidualnych zaczęły dobijać drastycznie rosnące koszty budowy – materiałów, robocizny. Do tego doszedł efekt przykręconych kurków z kredytami. W 2023 r. ten trend był kontynuowany

W ostatnich miesiącach sytuacja się poprawiła na kilku "frontach”. Na razie nie przyniosło to odbicia w liczbie rozpoczynanych budów (i niemrawe w liczbie wydanych pozwoleń na budowę), ale pojawiają się nadzieje, że coś się tu ruszy. Ceny wielu materiałów budowlanych spadły po raz pierwszy od kilku lat. Dane Grupy PSB wskazują, że w styczniu br. średnie ceny były o 3 proc. niższe niż przed rokiem. Choć o około 7-13 proc. podrożały m.in. farby i cement, to dwucyfrowe albo prawie dwucyfrowe spadki zaliczyły ceny np. płyt OSB, izolacji termicznych oraz suchej zabudowy. Snuciu planów o rozpoczęciu budowy domu w 2024 r. mogą sprzyjać także inne czynniki. Choć niepewność związana z wojną pozostaje, to dane i prognozy gospodarcze wskazują na (stałą) poprawę koniunktury w kraju. Nasze nastroje konsumenckie są na najwyższych poziomach od czterech lat, czyli wybuchu pandemii. Bardzo wyraźnie spadła inflacja, w lutym wyniosła 2,8 procent rok do roku, jest najniższy od trzech lat (i pierwszy raz od trzech lat jest w paśmie wahań celu inflacyjnego NBP, czyli 2,5 proc. +/- 1 punkt procentowy). Choć istnieje ryzyko wzrostu inflacji w okolice nawet 5-8 proc. w drugiej połowie 2024 r. i pierwszej 2025 r. (będzie to zależało m.in. od cen energii od lipca 2024 r., gdy skończy się obecna tarcza antyinflacyjna), to najgorsze w tym względzie za nami. W drugiej połowie 2023 r. powrócił realny wzrost (czyli wyższy od inflacji) wynagrodzeń. Czyli znów bogacimy się – nasze płace przeciętnie rzecz biorąc już nie próbują nieudolnie gonić wzrostu cen, ale biją inflację, pozwalając kupować (lub oszczędzać) więcej. Dane GUS za styczeń wskazały, że realny wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wyniósł 8,6 proc. rok do roku, najwięcej od 2008 r. Z czasem ta dysproporcja się zmniejszy, nadal jednak powinno utrzymywać się przynajmniej 3-4-procentowe tempo wzrostu realnych wynagrodzeń (czyli o tyle szybciej rosnąć będą przeciętnie płace niż ceny). Słowem – nie mówimy o chwilowym zwycięstwie dynamiki płac nad inflacją, ale przewidywanym stabilnym trendzie na lata.

W 2024 r. na rynku budowy domów może pojawić się ożywienie. Przemawia za tym kilka czynników

- Jeśli ktoś planuje budowę domu jednorodzinnego, to teraz jest dobry okres, żeby ją rozpocząć – ocenia Wielgo. Wyjaśnia, że póki co mamy stabilizację cen materiałów budowlanych i innych kosztów budowy. Ostrzega, że nie wiadomo, jak długo to okienko będzie otwarte. - Mamy już bowiem w perspektywie napływ środków z KPO, które - jestem o tym przekonany - spowodują spiętrzenie inwestycji budowlanych i w efekcie wzrost cen materiałów i kosztów robocizny. Bardzo się tego obawiam. To może wyhamować zapędy inwestorów indywidualnych – wyjaśnia ekspert. Zwraca natomiast uwagę na rosnącą podaż działek, choć niestety nie idzie za tym spadek ich cen. Wielgo, powołując się na dane portalu Unirepo.pl (monitoruje 37 portali ogłoszeniowych), zauważa, że w ofercie rynkowej było w lutym 226 tys. działek, o ponad 8 proc. więcej niż rok wcześniej.

Co dalej? Ekspert ostrzega, że gdy w Polsce po napływie środków z KPO ruszą inwestycje infrastrukturalne, ceny materiałów i robocizny znów mogą istotnie urosnąć

Witaj w JedenNewsDziennie.pl. Dziś zajmujemy się sytuacją na rynku domów w Polsce. Oto najważniejsze punkty materiału: 

Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl

"Budownictwo jednorodzinne szoruje po dnie", analiza Bartosza Turka, głównego analityka HRE:

Dane GUS o budownictwie mieszkaniowym:

Wykorzystane materiały

"Rok 2024 ma szanse przynieść ożywienie na rynku budowy domów na własne potrzeby - to fakt. Problem w tym, że nie ma się z czego cieszyć. Efektem tego ożywienia nie będzie bowiem wyznaczanie nowych rekordów, ale co najwyżej rozpaczliwe odbicie od dna, po którym w ostatnim czasie szorujemy"

"Wszystko posypało się jak domek z kart". Takich danych o budowie domów w Polsce nie było od 17 lat