Nawet 200 tys. Polaków na mieszkaniowej mieliźnie. Przez wysokie stopy skazani na wynajem
- Witaj w JedenNewsDziennie.pl. Dziś zajmujemy się kwestią zakupu mieszkań przez Polaków. Oto najważniejsze punkty materiału:
- Rekordowe dla branży mieszkaniowej były lata 2019–2020. Liczba wybudowanych mieszkań była wówczas większa niż “za Gierka”
- Stopy procentowe, inflacja, liczby wniosków o kredyty – oto trzech jeźdźców mieszkaniowej apokalipsy
- Uwięzieni w nieswoich mieszkaniach. Setki tysięcy Polaków skazanych na wynajem. ”Swego czasu szacowałem, że banki nie udzieliły około 100 tys. kredytów"
- Polak mieszkanie kupić musi. Mieszkania wynajmuje zaledwie 4 proc. Polaków. W Unii ta średnia jest znacząco wyższa
- Co dalej? Wiadomość o spadku stóp byłaby prezentem na wybory dla obozu władzy. Szanse na mieszkania są, ale na razie wielu jest skazanych na drogi najem
Rekordowe dla branży mieszkaniowej były lata 2019–2020. Liczba wybudowanych mieszkań była wówczas większa niż “za Gierka”
Polacy, którzy kilka lat temu nie załapali się na koniunkturę na rynku nieruchomości, znaleźli się w ślepym zaułku. Nie stać ich na zakup mieszkania, bo stopy procentowe wzrosły do tak absurdalnego poziomu, że zaciąganie zobowiązania na dekady to zbyt duże obciążeni– przynajmniej w perspektywie najbliższych lat.
A było tak pięknie. Rekordowe dla branży mieszkaniowej były lata 2019–2020. Media informowały wówczas, że liczba wybudowanych w Polsce mieszkań była większa niż „jak za Gierka”. I faktycznie tak było – dwa lata z rzędu wskaźniki przebijały poziom 200 tys. oddawanych lokali. Ostatnia tego typu sytuacja miała miejsce w latach 80. Poprzedniego stulecia.
Rekordowy był też sam grudzień 2020 r., kiedy według Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) do użytku oddano ok. 25 tys. nieruchomości (domów i mieszkań), co było najlepszym miesięcznym wynikiem w historii. W ślad za tym rekordem przyszedł kolejny – III kwartał 2020 r. przyniósł bowiem najwyższe ceny mieszkań.
Stopy procentowe, inflacja, liczby wniosków o kredyty – oto trzech jeźdźców mieszkaniowej apokalipsy
Eldorado na rynku nieruchomości – mierzone liczbą wniosków o kredyt – trwało od końca 2020 r., kiedy lawinowo wzrosła liczba zapytań ofertowych, do wiosny kolejnego roku. W kwietniu 2021 r. (w porównaniu z tym samym okresem w roku poprzednim) wzrost zainteresowania kredytami osiągnął swój szczyt. Liczba zapytań była większa niemal o 100 proc.!
W maju 2021 r. rozpoczął się spadek. Trwał aż do sierpnia kolejnego roku, kiedy osiągnął swój najniższy poziom – w sierpniu 2022 r. zapytań o kredyty było o blisko 80 proc. mniej niż rok wcześniej. Później było tylko trochę lepiej, praktycznie do marca–kwietnia 2023 r. niemal nic się nie zmieniło. Feniks ostatecznie zaczął odradzać się z popiołów – w maju br. liczba zapytań o kredyty zaczęła wyraźniej rosnąć, a w czerwcu była już o mniej więcej jedną czwartą wyższa niż rok wcześniej.
Zapaść na rynku kredytów hipotecznych to oczywiście skutek decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP). W maju 2020 r., przy paraliżującej kraj pandemii, podstawowa stopa została ustawiona na poziomie 0,1 pkt. proc. Sprawiało to, że kredyty były tanie, zdolność kredytowa Polaków duża, a szansa na duże mieszkanie – spora. Coś zaczęło się psuć w październiku 2021 r., kiedy RPP zaczęła podnosić stopy procentowe – początkowo do 0,75 proc. Z tej niegroźnej wartości stopy małymi kroczkami przyjęły ostatecznie wartość, która zamroziła kredyty. We wrześniu 2022 r. stopy podniesiono po raz ostatni – do poziomu 6,75 pkt proc. I przez rok nic się nie zmieniło.
RPP nie miała wyjścia. Inflacja, która w lutym 2021 r. – rok przed napaścią Rosji na Ukrainę – wynosiła zaledwie 2,4 proc., nieustannie rosła (co obala hipotezę, że była “putininflacja”, związana z polityką Kremla). Na przełomie roku dobiła do poziomu niemal 10 proc., potem lekko opadła. W styczniu 2022 r., zanim jeszcze rosyjskie rakiety zaczęły spadać na Kijów i inne ukraińskie miasta, inflacja w Polsce wynosiła już ponad 9 proc. Po wybuchu wojny jednak wystrzeliła jeszcze bardziej w górę. Główna stopa referencyjna urosła do poziomu 6,75 pkt – osiągnęła ten poziom niemal rok temu, we wrześniu 2022 r. Inflacja okazała się niezbyt czuła na zabiegi RPP, bo sukcesywnie rosła dalej, a szczyt osiągnęła dopiero w lutym tego roku – wyniósł on 18,4 proc.
Uwięzieni w nieswoich mieszkaniach. Setki tysięcy Polaków skazanych na wynajem. ”Swego czasu szacowałem, że banki nie udzieliły około 100 tys. kredytów"
Ilu Polaków nie zdążyło kupić mieszkania w czasach, kiedy było to jeszcze opłacalne? Ilu jest skazanych na wynajem, bo wyliczona według najnowszych danych zdolność kredytowa pozwala co najwyżej na zakup “patoapartamentu” [kawalerki wielkością urągającej wszelkim standardom]?
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, przyznaje, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Co nie oznacza, że nie mamy wiedzy o ludziach odciętych od kredytu.
– Swego czasu szacowałem, że przez zawirowania z roku 2022 i początku roku 2023 banki nie udzieliły około 100 tysięcy kredytów (+/- 10–20 proc.). Oczywiście nie wszyscy spośród tych niedoszłych kredytobiorców musieli korzystać z najmu. Ale bez wątpienia jest to popyt odroczony, który przy nadarzającej się sposobności będzie się realizował. W sumie ta nadarzająca się sposobność w coraz większym stopniu zaczęła się tworzyć od lutego bieżącego roku. Wtedy też BIK zaczął pokazywać coraz lepsze dane na temat popytu na kredyty mieszkaniowe – stwierdza. – Jeśli chodzi o te sto tysięcy nieudzielonych kredytów, to zważywszy, że przeważnie kredyty bierzemy w parach, mówimy o około 200 tysiącach osób – wylicza.
W tak kryzysowej sytuacji znalazła się m.in. pani Wiktoria z Warszawy, która kilka lat temu utknęła na wynajmie. – Miałam niewielkie mieszkanie z dala od Warszawy, które musiałam sprzedać, bo przez wzrost stóp procentowych nie byłam w stanie płacić rat. Mam pieniądze na koncie, tylko co z tego? Od miesięcy intensywnie poszukuję mieszkania w stolicy i przeżywam coraz większe rozczarowanie. Ono wzrosło jeszcze bardziej po ogłoszeniu programu dwuprocentowego kredytu. Ja się do niego nie kwalifikuję, ale i tak sprawił, że ceny w Warszawie błyskawicznie wzrosły. Wszystko, co było jeszcze na granicy mojego finansowego zasięgu, podrożało albo zniknęło z rynku w ciągu dosłownie kilku dni. A ja znów utknęłam na wynajmie. Gdzieś muszę przecież mieszkać i płacić za to ciężkie pieniądze. Przy tych stopach procentowych na własne mieszkanie w stolicy po prostu mnie nie stać. I z coraz większą złością myślę o tym, że nie będzie mnie na to stać chyba już nigdy – przyznaje.
Polak mieszkanie kupić musi. Mieszkania wynajmuje zaledwie 4 proc. Polaków. W Unii ta średnia jest znacząco wyższa
Wzrost liczby zapytań o kredyty w obecnych warunkach kredytowych świadczy o tym, że Polacy wciąż mieszkania kupują – nawet na drogi kredyt. Z danych jasno wynika jednak, że mieszkania wynajmuje zaledwie 4 proc. Polaków. W Unii Europejskiej ta średnia jest znacząco wyższa. Polacy marzą o mieszkaniach, bo duszą się z braku przestrzeni. Raporty unijnych analityków pokazują czarno na białym, że nad Wisłą powszechne jest... przeludnienie. Przez zbyt mały metraż mieszkanie z teściami, z rodzicami, dla wielu jest koniecznością. Są na to dowody. Dane Eurostatu dowodzą, że w przeludnionych mieszkaniach żyje blisko 40 proc. Polaków.
Wygrzebujemy się z unijnego ogona z prędkością żółwia – w 2015 r. na jednego Polaka przypadało statystycznie rzecz biorąc 1,1 pokoju, w roku 2022 r. wskaźnik ten wyniósł 1,2. Węgry, jak wylicza cytowany przez GetHome.pl Marek Wielgo, dobiły w tym samym czasie do wartości 1,5. Zmiana tej statystyki to wciąż w pewnym sensie skutek niskiej siły nabywczej pieniądza.
Gdzie są te mieszkania? Statystyka nie zawsze prawdę ci powie.
Przeludnienie może być też kluczem do rozwiązania zagadki luki mieszkaniowej [czyli niedoboru liczby mieszkań]. Statystyka swoje, a rzeczywistość swoje, można by rzec, patrząc w liczby. Przez lata w mediach pojawiała się informacja, że luka mieszkaniowa wynosi w Polsce 2 mln. Deweloperskie fabryki pracowały jednak pełną parą na tyle długo, że sporą część tej luki udało się zasypać. Skoro tylko w latach 2019–2020 na rynek trafiło łącznie niemal pół miliona mieszkań, to biorąc pod uwagę nieco dłuższy, siedmioletni okres, liczbę nowych mieszkań można oszacować na jakiś milion.
Co dalej? Wiadomość o spadku stóp byłaby prezentem na wybory dla obozu władzy. Szanse na mieszkania są, ale na razie wielu jest skazanych na drogi najem
Sięgając po statystyki GUS, można stwierdzić, że jest wręcz sielankowo: mamy w kraju znacznie mniej niż 15 mln gospodarstw domowych, a mieszkań – znacznie więcej niż 15 mln. Nadwyżka lokali wynosi ok. 800 tys. lokali. Statystyka nie w pełni jednak odzwierciedla rzeczywistość. Część mieszkań zajmują uchodźcy i ci, którzy przybyli do kraju przed wybuchem wojny. To ok. 2 mln osób. Mieszkania są też w różnym stanie, w różnym standardzie, a Polacy chcą przecież mieszkać często w dużych miastach – tam, gdzie jest praca. Chcą mieszkań nowych, nowoczesnych i wygodnych. Istnieją mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, które stoją puste. Inne lokale są wynajmowane.
Polacy, którzy utknęli na mieszkaniowej mieliźnie, muszą poczekać na lepszą koniunkturę. Stopy ostatecznie zaczną spadać, spada bowiem i inflacja. A wkrótce – najprawdopodobniej w październiku – odbędą się wybory. Wiadomość o spadku stóp byłaby wyborczym prezentem dla obozu władzy. I “już w 2025 roku” inflacja zacznie osiągać rubieże tzw. celu inflacyjnego. Szanse na własne „M” wciąż zatem są, ale niestety przez kolejne 2, 3, 4 lata Polacy nadal będą musieli zaciskać zęby i płacić krocie za wynajem.
Cytat na koniec
"Swego czasu szacowałem, że przez zawirowania z roku 2022 i początku roku 2023 banki nie udzieliły około 100 tysięcy kredytów (+/- 10–20 proc.). Oczywiście nie wszyscy spośród tych niedoszłych kredytobiorców musieli korzystać z najmu. Ale bez wątpienia jest to popyt odroczony, który przy nadarzającej się sposobności będzie się realizował"